YZCR-2021-01014

永政辦發(fā)〔2021〕20號(hào)

永州市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)《永州市全面推進(jìn)中心城區(qū)城市更新工作實(shí)施辦法（暫行）》的通知

各縣市區(qū)人民政府，各管理區(qū)，永州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，市人民政府各辦委局、各直屬機(jī)構(gòu)：

《永州市全面推進(jìn)中心城區(qū)城市更新工作實(shí)施辦法（暫行）》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

永州市人民政府辦公室

2021年9月8日   

永州市全面推進(jìn)中心城區(qū)城市更新工作實(shí)施辦法（暫行）

為大力實(shí)施“三高四新”戰(zhàn)略，加快“三區(qū)兩城”建設(shè)步伐，提升市民生活品質(zhì)，打造區(qū)域文化生態(tài)旅游名城，根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委、省政府關(guān)于城市更新工作的決策部署，結(jié)合我市實(shí)際，制定如下實(shí)施辦法。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì)精神，深入落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于城市工作講話和考察湖南重要講話精神，以創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境作為目標(biāo)，堅(jiān)持整體推進(jìn)和分類分級(jí)實(shí)施相結(jié)合，以更新片區(qū)為單位，以城市體檢為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造、街區(qū)微改造和完整居住社區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市功能再完善、產(chǎn)業(yè)布局再優(yōu)化、人居環(huán)境再提升，推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)美麗舒適宜居的現(xiàn)代化新永州。

（二）目標(biāo)任務(wù)。“十四五”期間，全力推進(jìn)中心城區(qū)“兩帶多區(qū)數(shù)點(diǎn)”的城市更新。建設(shè)兩帶——湘江、瀟水生態(tài)修復(fù)帶，多區(qū)——重點(diǎn)包括國(guó)土空間總體規(guī)劃確定的城市門戶地區(qū)和景觀廊道沿線涉及的存量用地，數(shù)點(diǎn)——老舊小區(qū)改造、老舊廠房、老舊市場(chǎng)、重點(diǎn)醫(yī)院、學(xué)校周邊城市斑點(diǎn)治理。

二、基本原則

（一）堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。城市更新工作在市委、市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)推進(jìn)城市更新的作用，通過(guò)資本金支持、注入優(yōu)質(zhì)資源等方式，做強(qiáng)城市更新平臺(tái)。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，建立健全更新收益共享機(jī)制，尊重和保障更新主體的權(quán)益，引導(dǎo)、激勵(lì)相關(guān)利益主體積極參與改造。

（二）堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，產(chǎn)城融合。要加強(qiáng)對(duì)城市的空間立體性、平面協(xié)調(diào)性、風(fēng)貌整體性、文脈延續(xù)性等方面的規(guī)劃和管控，充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)、政策支持、資源配置作用，加大財(cái)政支持力度，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。推進(jìn)產(chǎn)城融合，盤活存量資源，優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu)，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與新興產(chǎn)業(yè)培育齊頭并進(jìn)，增強(qiáng)城市內(nèi)部產(chǎn)業(yè)布局的合理性，提升城市的通透性和微循環(huán)能力。

（三）堅(jiān)持人民至上，改善民生。堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，提高存量土地資源配置效率，整合零星分散土地，實(shí)施成片連片更新；加強(qiáng)統(tǒng)籌，確保城市更新中公建配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施同步規(guī)劃、優(yōu)先建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化，推動(dòng)城市更新的持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展，提升人民群眾的幸福感、獲得感和安全感。

（四）堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先，注重傳承。充分用好國(guó)家歷史文化名城和“錦繡瀟湘”品牌，堅(jiān)守歷史文化遺存保護(hù)、自然生態(tài)資源保護(hù)底線，處理好留、改、拆、補(bǔ)、建的關(guān)系，堅(jiān)持以留、改為主，留住城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等“基因”，注重延續(xù)城市歷史文脈，保留城市歷史文化記憶。切實(shí)加強(qiáng)歷史文化遺存的傳承，保護(hù)古樹(shù)名木。

（五）堅(jiān)持因地制宜，量力而行。科學(xué)制定更新規(guī)劃和年度計(jì)劃。綜合考量老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村、舊廠區(qū)和既有建筑功能轉(zhuǎn)換等改造項(xiàng)目，生成城市更新單元，合理統(tǒng)籌土地資源和規(guī)劃資源。因地制宜確定改造模式，明確責(zé)任主體，落實(shí)公建配套責(zé)任。鼓勵(lì)運(yùn)用政府征收、與權(quán)利人協(xié)商收購(gòu)、權(quán)利人自行改造等多種城市更新模式。

三、改造類別

堅(jiān)持分類施策，運(yùn)用“留、改、拆、補(bǔ)、建”的方法，按照全面改造、綜合整治、功能改善、歷史文化保護(hù)四大類推進(jìn)。城市重點(diǎn)功能區(qū)中對(duì)完善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善城市面貌有較大影響的更新項(xiàng)目，提倡采取全面改造方式。

四、工作機(jī)制

中心城區(qū)城市更新工作在永州市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展。

冷水灘區(qū)、零陵區(qū)人民政府，永州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱三區(qū)）為城市更新的工作主體，每個(gè)重點(diǎn)更新片區(qū)構(gòu)建“1名市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)掛帥、1個(gè)區(qū)人民政府為主體、1家國(guó)企運(yùn)作”的“三個(gè)1”共同負(fù)責(zé)重點(diǎn)更新片區(qū)整體提質(zhì)發(fā)展的工作機(jī)制。

五、工作流程

（一）摸清底數(shù)、編制規(guī)劃

按照屬地原則，由三區(qū)組織實(shí)地調(diào)查，摸清更新單元范圍、居民戶數(shù)、人數(shù)、樓棟數(shù)、房屋建筑面積、房屋性質(zhì)、房屋結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、群眾改造意愿和籌資能力等。在掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和各區(qū)提出初步項(xiàng)目建議的基礎(chǔ)上，由市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)，市住建局參與，編制中長(zhǎng)期城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，明確城市更新總體結(jié)構(gòu)、規(guī)模及更新思路，報(bào)市人民政府確定規(guī)劃期限內(nèi)的重點(diǎn)更新片區(qū)。（牽頭單位：三區(qū)、市自然資源和規(guī)劃局，配合單位：市住建局）

（二）制定年度計(jì)劃

市住建局負(fù)責(zé)匯總市級(jí)相關(guān)主管部門、三區(qū)申報(bào)的城市更新單元，并會(huì)同市直相關(guān)部門、屬地人民政府，綜合區(qū)域現(xiàn)狀、群眾意愿、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等因素，論證各城市更新單元開(kāi)展城市更新的必要性與可行性，并依據(jù)規(guī)劃要求，制定城市更新年度計(jì)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，按相關(guān)規(guī)定實(shí)施。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市級(jí)相關(guān)主管部門、三區(qū)）

（三）開(kāi)展更新片區(qū)城市體檢及更新方案制定

根據(jù)全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃及年度計(jì)劃，由市住建局牽頭，市自然資源和規(guī)劃局配合，三區(qū)組織開(kāi)展城市體檢及規(guī)劃評(píng)估，依據(jù)城市體檢及規(guī)劃評(píng)估結(jié)果，組織編制更新單元策劃方案，方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：各更新單元所在區(qū)域的城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的功能完善目標(biāo)；各更新單元的實(shí)施背景、項(xiàng)目定位、建設(shè)規(guī)模、紅線范圍、更新方式、實(shí)現(xiàn)途徑、建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案、運(yùn)營(yíng)方案、投資額度、籌資方案等內(nèi)容。涉及歷史文化保護(hù)的，還應(yīng)包括保護(hù)方案。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市自然資源和規(guī)劃局、市文旅廣體局、三區(qū)）

（四）審查更新方案

市住建局依據(jù)市級(jí)相關(guān)主管部門、三區(qū)上報(bào)的策劃方案以及規(guī)劃等要求，組織市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)審后，經(jīng)市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，由項(xiàng)目實(shí)施主體開(kāi)展立項(xiàng)、可研報(bào)批等工作。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市自然資源和規(guī)劃局、市發(fā)改委、其他市級(jí)相關(guān)主管部門、三區(qū)）

（五）推進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施

市人民政府授權(quán)市、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)作為城市更新單元實(shí)施主體，組織開(kāi)展城市更新項(xiàng)目建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)，完善城市功能。城市更新項(xiàng)目建設(shè)納入基本建設(shè)程序，由屬地住建部門實(shí)施基本建設(shè)程序?qū)徟?。城市更新專?xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃出臺(tái)前實(shí)施的城市更新項(xiàng)目，由市人民政府審定后確定實(shí)施主體，實(shí)施主體依據(jù)經(jīng)批復(fù)的城市更新片區(qū)策劃方案以及城市規(guī)劃管理要求實(shí)施。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市自然資源和規(guī)劃局、市城管執(zhí)法局、三區(qū)）

（六）評(píng)估更新改造效果

更新項(xiàng)目完成后由市住建局牽頭組織竣工驗(yàn)收，確認(rèn)改造成本，評(píng)估更新績(jī)效。轄區(qū)人民政府督促項(xiàng)目實(shí)施主體完成相關(guān)設(shè)施的移交、運(yùn)營(yíng)管理等事宜，做好實(shí)施效果的鞏固和提升工作。（牽頭單位：市住建局，配合單位：市財(cái)政局、市自然資源和規(guī)劃局、三區(qū)）

六、支持政策

（一）規(guī)劃政策

在更新片區(qū)外部條件發(fā)生重大變化且不突破規(guī)劃底線的前提下，優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)設(shè)置。在滿足現(xiàn)有控制性詳細(xì)規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，實(shí)施主體為城市增加道路、廣場(chǎng)、綠地、停車場(chǎng)等公共使用空間，可通過(guò)技術(shù)論證評(píng)估，經(jīng)批準(zhǔn)可采取提高建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)或增加開(kāi)發(fā)用地面積等措施予以支持，實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)更新項(xiàng)目資金平衡。

針對(duì)部分更新項(xiàng)目存在地塊小、分布散、配套不足的現(xiàn)狀，可結(jié)合實(shí)際情況，在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，允許按城市設(shè)計(jì)進(jìn)行不同地塊之間的容積率平衡，鼓勵(lì)地上地下立體開(kāi)發(fā)建設(shè)，科學(xué)利用城市地下空間資源。

（二）土地政策

拆遷重建項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償完成并形成“凈地”后，具備劃撥條件的，由自然資源和規(guī)劃部門履行相關(guān)流程后，將相應(yīng)的土地使用權(quán)劃撥給實(shí)施主體；具備協(xié)議出讓條件的，由自然資源和規(guī)劃部門履行相關(guān)流程后，將相應(yīng)的土地使用權(quán)協(xié)議出讓給實(shí)施主體；需通過(guò)政府公共資源交易平臺(tái)公開(kāi)出讓的，由自然資源和規(guī)劃部門編制土地公開(kāi)出讓方案，明確擬供宗地的出讓條件。城市更新涉及土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動(dòng)的，可采用協(xié)議搬遷、房屋征收等方式開(kāi)展。

城市更新實(shí)施主體在符合片區(qū)規(guī)劃條件下利用持有的存量土地集中開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性租賃住房，可采取劃撥方式供地。經(jīng)營(yíng)期滿一定年限并補(bǔ)繳土地出讓金后，其產(chǎn)權(quán)可依法上市交易。

城市更新片區(qū)范圍內(nèi)的邊角地、夾心地、插花地等無(wú)法單獨(dú)規(guī)劃或難以單獨(dú)開(kāi)發(fā)的零星經(jīng)營(yíng)性用地，完善相關(guān)手續(xù)后，采用協(xié)議出讓方式供地；國(guó)有（全資）公司投資建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)綜合體及養(yǎng)老設(shè)施等公共配套設(shè)施用地，符合協(xié)議出讓等相關(guān)規(guī)定的，采取協(xié)議出讓方式供地，協(xié)議方式供地的土地價(jià)款可根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)協(xié)議出讓，評(píng)估價(jià)不低于宗地所在區(qū)域最低標(biāo)準(zhǔn)，不符合協(xié)議出讓的采取招掛牌方式供地。

為保障城市更新項(xiàng)目?jī)?nèi)公共服務(wù)、城市形態(tài)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能的統(tǒng)籌規(guī)劃和落地，城市更新片區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用地可實(shí)行帶方案掛牌出讓，并按照“誰(shuí)提出、誰(shuí)落實(shí)、誰(shuí)監(jiān)管”的原則，由提出方與摘牌單位簽訂監(jiān)管協(xié)議。涉及歷史保護(hù)建筑、近現(xiàn)代保護(hù)建筑或文物保護(hù)要求的項(xiàng)目，帶條件、帶方案掛牌供地。

鼓勵(lì)增加公共用地，提高綠地率和綠化覆蓋率，降低建筑密度，節(jié)約集約利用土地。堅(jiān)持片區(qū)整體改造與轄區(qū)異地平衡相結(jié)合。開(kāi)發(fā)價(jià)值低、不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡的更新片區(qū)，按照“一事一議、公益優(yōu)先”的原則，可聯(lián)動(dòng)屬地轄區(qū)內(nèi)其他可出讓經(jīng)營(yíng)性用地通過(guò)帶條件、帶方案掛牌的方式進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)更新項(xiàng)目平衡。

（三）財(cái)稅政策

積極爭(zhēng)取中央和省資金支持，鼓勵(lì)利用中央、省政策性資金，專項(xiàng)債、采取項(xiàng)目市場(chǎng)化融資等用于更新改造項(xiàng)目，嚴(yán)禁以企業(yè)債務(wù)新增政府隱性債務(wù)實(shí)施更新項(xiàng)目。

市、區(qū)根據(jù)市政府的有關(guān)要求，保障實(shí)施城市更新的日常工作經(jīng)費(fèi)，加大財(cái)政對(duì)更新改造資金的支持力度。更新項(xiàng)目新增土地出讓收益優(yōu)先用于平衡全市更新資金缺口。

更新項(xiàng)目符合國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定的，可享受行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)減免政策；符合條件的，可享受相關(guān)稅費(fèi)減免政策。

更新項(xiàng)目適當(dāng)運(yùn)用PPP模式，吸納社會(huì)資本參與城市更新；經(jīng)市人民政府認(rèn)定后對(duì)更新項(xiàng)目實(shí)施主體可采取資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式給予支持。

更新項(xiàng)目資金整體不能平衡，確需從新增土地收益、房產(chǎn)、建安等稅費(fèi)獎(jiǎng)補(bǔ)中彌補(bǔ)資金缺口的區(qū)，由區(qū)人民政府按照“一事一議”的原則上報(bào)市人民政府批準(zhǔn)同意后執(zhí)行。

更新片區(qū)內(nèi)既有國(guó)有可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)資源應(yīng)采取競(jìng)爭(zhēng)或協(xié)商的方式委托授權(quán)實(shí)施主體進(jìn)行運(yùn)維；通過(guò)更新改造新產(chǎn)生的公共租賃住房、公共停車場(chǎng)、路內(nèi)泊車位、廣告位、智慧路燈、充電樁等經(jīng)營(yíng)性公共資源，按照“誰(shuí)投入，誰(shuí)受益”的原則，由政府直接授權(quán)委托實(shí)施主體運(yùn)營(yíng)，所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)收入用作項(xiàng)目資金平衡。

（四）金融政策

打通資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資金的渠道。按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)加大對(duì)城市更新的金融支持力度，為金融機(jī)構(gòu)加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度創(chuàng)造條件，積極引導(dǎo)政策性資金和金融機(jī)構(gòu)信貸資金支持城市更新工作。

城市更新項(xiàng)目在享受上述支持政策的同時(shí)，同步享受國(guó)家及省相關(guān)支持政策。

七、責(zé)任分工

市住建局作為城市更新工作主管部門，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市城市更新的日常管理工作；制定城市更新政策標(biāo)準(zhǔn)和更新年度計(jì)劃；參與更新專項(xiàng)規(guī)劃編制和審查，指導(dǎo)更新區(qū)域城市體檢，指導(dǎo)更新片區(qū)劃定和片區(qū)策劃方案編制，對(duì)更新項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督考核。

三區(qū)是推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作的責(zé)任主體。負(fù)責(zé)摸清本轄區(qū)的更新底數(shù)，組織編制和報(bào)送城市更新片區(qū)策劃方案。

市發(fā)改委負(fù)責(zé)各實(shí)施主體申報(bào)的城市更新項(xiàng)目納入全市重大投資計(jì)劃；負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)政府投資城市更新項(xiàng)目的立項(xiàng)審批；負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目中涉及保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施中央預(yù)算內(nèi)投資項(xiàng)目的組織申報(bào)和轉(zhuǎn)發(fā)下達(dá)；負(fù)責(zé)組織符合條件的城市更新項(xiàng)目申報(bào)省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，并享受相應(yīng)的支持政策。

市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)組織城市更新專項(xiàng)規(guī)劃的編制與審查，開(kāi)展更新區(qū)域規(guī)劃評(píng)估；負(fù)責(zé)更新項(xiàng)目涉及國(guó)土空間規(guī)劃的核查與調(diào)整等工作；負(fù)責(zé)重點(diǎn)片區(qū)更新規(guī)劃設(shè)計(jì)審查工作；負(fù)責(zé)土地利用年度計(jì)劃與城市更新年度計(jì)劃的銜接；負(fù)責(zé)更新項(xiàng)目用地儲(chǔ)備和供應(yīng)；參與制定相關(guān)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和配套政策。

市財(cái)政局根據(jù)市政府有關(guān)要求保障本級(jí)更新項(xiàng)目的市級(jí)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，按規(guī)定撥付上級(jí)下達(dá)的補(bǔ)助資金；指導(dǎo)監(jiān)督全市城市更新資金使用。

其他市級(jí)職能部門在法定職責(zé)范圍內(nèi)履行職責(zé)。

八、工作要求

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控。

及時(shí)梳理債務(wù)規(guī)模、總量、性質(zhì)，建立完善防控預(yù)案和預(yù)警分析體系。嚴(yán)格規(guī)范舉債、償債程序，確保合理舉債、按需償債、貸償有序，嚴(yán)格控制建設(shè)管理成本，實(shí)行審計(jì)全過(guò)程監(jiān)督，保障資金使用安全。

（二）強(qiáng)化目標(biāo)管理

三區(qū)按照經(jīng)批準(zhǔn)的年度計(jì)劃，精心組織，周密實(shí)施，確保按時(shí)完成任務(wù)。

（三）強(qiáng)化督查考核

市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加強(qiáng)督查調(diào)度，制定城市更新工作考核辦法，并適時(shí)組織開(kāi)展專項(xiàng)督查，對(duì)城市更新工作的共性問(wèn)題和突出問(wèn)題，由市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行專題研究督辦。

（四）強(qiáng)化宣傳保障

加強(qiáng)政策宣傳，加強(qiáng)信息公開(kāi)，加強(qiáng)社會(huì)輿論引導(dǎo)，為推進(jìn)城市更新創(chuàng)造良好社會(huì)氛圍。

九、實(shí)施范圍

本實(shí)施辦法適用于永州市中心城區(qū)（冷水灘區(qū)、零陵區(qū)、永州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)），各縣（市、管理區(qū)）可參照?qǐng)?zhí)行。